房地产估价师辅导-房地产估价报告写作讲义[4]

房地产估价案例与分析第4讲:房地产估价报告的写作（下）例题解析

一、问答题:

1、（2002年案例试题）卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

1.估价时点是（）

A、2002年4月25日 B、2002年5月25日

C、2002年7月25日 D、2002年7月25日以后的某一天

2.估价的价值范围应是（）

A、合同1规定的房款

B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

C、合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

标准答案：１.选A。双方签订买卖合同的日期是4月25日，当时的价格是合同确定的成交价格，应以该时点作为估价时点。 2.选A。此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同；装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。

2、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

1．应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( )

A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

2．将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径( )。

A．自行改变

B．经上级主管部门批准改变

C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

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