考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-各种类型的房地产估价讲义

发布时间：2006-06-27 08:08     点击：

6．运用成本法估价时，如成本为估价对象的实际成本，应当说明该实际成本与社会平均成本相近或基本一致。

7．报告中采用假设开发法评估投资利息、投资利润时不妥之处为：①应假定相关费用在计息周期内均匀投入，才有如此计算结果。②未说明应计息项目及计息周期，投资利息按10％也不妥。③建筑成本计息期取建设期的一半，并不等于建筑成本应计算利息在计息期与建设期相同条件下所取利率的一半。因此所选取5％作为利率和仍选用2年作为计息期是错误的。

8．报告采用假设开发法评估土地价格时，预期房地价值中还应扣减管理费用、销售税费和买方购买土地的税费。在许多土地估价实践中，买方购买土地的税费一项常被忽略，成为常见错误之一。

9．估价结果中，估价对象土地使用权出让价格应有单价表示，在估价技术报告的估价结果确定的表达式中还需要以大写形式表示。

10．报告的有效期不应是自估价时点起计，而应该是自估价报告完成之日起计。

11．用假设开发法计算时宜采用现金流量折现法。

3．2   房地产转让价格评估

3．2．1   房地产转让价格评估的法律规定

《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”《城市房地产转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：

(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

(2)一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

(4)以房地产抵债的；

(5)法律、法规规定的其他情形。

3．2．2   房地产转让价格评估的特点    

房地产转让估价具有以下几个方面特点：

第一，从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。

第二，从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。

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