考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-各种类型的房地产估价讲义

发布时间：2006-06-27 08:08     点击：

(三)市场背景分析：(略)

(四)最高最佳使用分析：(略)

(五)估价方法选用

根据估价对象自身条件及地块附近房地产开发情况，拟选成本法和假设开发法对该地产进行评估。该地块各项缴费单据较为齐全，又属新建拆迁待开发用地，因而适合用成本法进行评估。应用成本法评估开发后的熟地价格时，主要考虑以下费用，即土地取得费用、土地开发费用、投资利息及合理利润等。估价对象地块为待开发用地，适宜用假设开发法进行地价评估，即通过相邻地区商品房销售市场行情相关性分析，预测估价对象地块预期商品房售价、建筑成本、专业费用以及利息利润等，再运用公式计算地价。

(六)估价测算过程

1．成本法

(1)土地取得费用估算

①还建房成本费用：根据委托方提供的有关资料，应开发建设两栋还建住宅楼 (B、C二栋，其中B栋为8层框架结构，C栋7层砖混结构)，面积共计6970m2，估 算还建房成本费用(含各种行政规费和其他费用)为606.39万元；还建房煤气安装费为13.44万元。因此，还建房成本费用共计619.83万元。

②拆迁管理费用：已经支付2.12万元。

取得土地费用为①、②项之和，共计621.95万元。

(2)土地开发费用估算

根据委托方提供的资料，估算场地平整、围墙以及临时水电等开发费用为10.2万元。

(3)投资利息利润

①投资利息按年贷款利息率10％计算，计34.7l万元。

②根据该地块自身条件以及目前房地产业状况，预计投资年利润率为12％，计41.67万元。

因此，利息利润共计76.38万元。

(4)测算地价

运用成本法测算出估价对象地块土地出让价格为：

621.95+10.2+76.38＝708.53(万元)

周围大多为居住用地，经与同类地块市场成交价比较，估价对象成本地价比较合理，可以反映出地块的实际价格。因此，对上述评估地价将不予以调整。

2．假设开发法

(1)预测楼价

假设建设周期为2年，房屋建成即售完，根据商品房交易市场的有关资料，考虑到周边地区地价的影响因素，在房地产正常发展的情况下，测算出该住宅楼达到使用条件的平均售楼单价为2750元／m2，底层商业门市平均售楼单价为4000元／m2，则楼价为：

（2750×11862＋4000×539）/10000=3477.85(万元)

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