考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-各种类型的房地产估价讲义

发布时间：2006-06-27 08:08     点击：

    由于土地数量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同质性的同一供求圈内，每一宗土地都有自己的特点，也就是说土地的可替代性较差。因此，在采用市场法进行国有土地使用权出让价格评估时，更要注意所选取的可比实例的用途和所处地段应相同，即有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。否则，不能采用市场法评估出让土地使用权价格。

    3．1．3   各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用  

国有土地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。

    3．1．3．1   市场法

    市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法。评估国有土地使用权出让价格时，先选取与估价对象土地有可比性的市场交易实例(一般为3例以上)。所谓可比性，表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。然后在交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等方面予以调整，得出估价对象土地使用权价格。

    3．1．3．2   假设开发法

    假设开发法是评估国有土地使用权出让价格的常用方法之一。其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的剔去建筑物部分的剩余土地部分价格。

    3．1．3．3   成本法

    成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法。《规范》规定，土地取得费用包括三部分：一是征地和房屋拆迁安置补偿费；二是土地使用权出让金或者地价款；三是有关土地取得的手续费和税金。征用耕地和其他土地的补偿费和安置补助费标准，在《土地管理法》等法律、法规中已作规定。城市房屋拆迁安置补偿费用的金额，可根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。土地使用权出让金或地价款以及有关土地取得的手续费和税金依据相关法律、法规、政策的规定。

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