考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-各种类型的房地产估价讲义

发布时间：2006-06-27 08:08     点击：

(二)估价方：XX市房地产估价公司。

(三)估价对象：本次估价范围为位于XX市XX区新华下路特5号，产权属XX实业有限公司拥有的XX体育俱乐部的第一层部分楼层、第二、三层房地产，建筑面积为2 628。70m2。

(四)估价目的：确定房屋租赁价格。

(五)估价时点：2004年4月9日。

(六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。

(七)估价依据：

1．XXXX实业有限公司拥有的《国有土地使用证》第XXX号；

2．XXXX实业有限公司拥有的《房屋所有权证》第XXX号；

3．XXXX有限公司提供的成本资料；

4．XXXX体育娱乐城第一、二、三层平面图；

5．估价人员现场查勘、实地调查之结果。

(八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

(九)估价方法：估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及估价目的，确定运用市场比较法、成本法、收益法作为本次估   价的基本方法，其技术路线如下：

1．根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，本估价报告采用市场比较法，遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内   选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整、求取估价对象房地产比准价格。

2．根据成本法估价的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的税金来求其积算价格。

3．根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象系经营用房，具有收益，可采用报酬资本化法，用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。

4．对以上三种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象租赁价格。

(十)估价结果：

经计算(具体分析测算过程见估价技术报告)，估价对象房地产租赁单价为30。70元／m2·月。    

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