考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-各种类型的房地产估价讲义

发布时间：2006-06-27 08:08     点击：

1．收益法

具体采用报酬资本化法进行测算。通过将估价对象未来各期的正常净收益，用适当报酬率折算到估价时点上的现值，确定为估价对象价格的一种估价方法。

(1) 求取理论预期收益 假设估价对象在2003年12月31日营运时即达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的现金流预测如下(单位：万元)：

注：租金年递增率按4％计，报酬率为9％。

故理论预期价格为114 196．93万元。

(2)求取收益价格

根据我所掌握的资料以及实地调查收集的资料，预测估价对象在2003年12 月31日营运一年后达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的客观收益现金流预测如下(单位：万元)：

 

估价对象在2003年12月31日的收益价格为113314.87万元。

(3)招租修正值

招租修正值为理论预期价格与实际预期价格之差，即114196.93—113314.87＝882.06(万元)

2．成本法

估价对象实际成本费用、发生时间、金额及预期价格如下(万元)：(表略)

注：利息一年期固定资产贷款利率计息，投资年成本利润率按20％计；扣除估价对象招租修正值882.06 万元，得到估价对象在2003年12月31日的积算价格为1l417。94万元。

(七)估价结果确定

根据以上计算结果，对收益价格的权数取为0.7，对积算价格的权数取为0.3，最后确定，估价对象在估价时点2003年12月31日的评估价格为人民币l137000000.00元(拾万元以下取整)。大写：人民币壹拾壹亿叁仟柒佰万元整。

附件(略)

[案例3-2]   分析

报告格式符合评估要求，选用估价方法符合《规范》要求，技术思路清晰，语言表达简洁明了。不足之处是：

1．估价对象为一大型物业，评估报告未对物业的整体用途和分层用途作详细说明，使报告书的估价方法确定和技术参数的确定依据欠缺，

2．估价前提中，并未说明委托方已按其提供的设计方案的要求完成施工，这就使报告书后续的物业状况及装修状况、设备的描述缺乏依据。

3．在运用收益法过程中，对租金年递增率4％，报酬率9％的选取缺乏必要的说明。

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