考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-各种类型的房地产估价讲义

发布时间：2006-06-27 07:56     点击：

(2)测算开发成本

①开发建设成本(含桩基工程费)：取每平方米建筑面积开发建设成本720元，估算建筑总成本为892.87万元。

②专业费用：根据国家及XX市有关规定，估算各项专业费用平均单价为370元／m2，则专业费用为：

370×12401／10000＝458.84(万元)

(3)投资利息

假设按年平均利率10％计，地价以X表示，则投资利息为：

(X+458.84)×[(1+10％)2-1)+892.87×[(1+5％)2-1]

＝0.2lX+187.88(万元)

(4)投资利润

按年平均利润率20％计，则投资利润为：

(X+458.84)×[(1+20％)2-1)+89287×[(1+10％)2-1)

＝0.44X+389.39(万元)

(5)用公式计算地价

地价＝楼价-(2)- (3)-(4)

X＝3477.65-892.87-458.84-0.21X-187.88+0.44X-389.39

X＝938.59(万元)

因此，运用假设开发法测算估价对象土地使用权出让价格为938.59万元。

(七)估价结果确定

运用上述两种方法评估出地价分别为708.53万元、938.59万元，取其平均值作为估价对象的价格，即为823.56万元，单价为1821.23元／m2，楼面地价为664.11元／m2。

[案例3—1)   分析

1．本报告在成本费用构成比较明晰、土地规划设计已经审批的条件下，采用成本法和假设开发法作为估价方法是适宜和可行的。

2．土地权属状况介绍中，该地块原为出让还是划拨，未作说明；其出让方式是否为协议方式，也没有清楚交待。

3．土地规划用途是影响土地价格的重要因素。基本情况中只说明原土地用途，未按城市规划、土地管理等规定，指出其法定用途。另外，土地出让方式有拍卖、招标、协议三种，本报告宗地出让具体方式也应予交待。

4．从规划要求可知，该土地上拟建商住楼，概况中说明其为居住较理想场所，但忽略商业服务环境描述，既不能充分支撑下文确定的商服用房价格，也没有充分表明城市规划合理配置土地资源的要求。

5．应将拆迁安置补偿费用具体列齐所包含的各分项构成：①被拆除房屋及附属物补偿费；②购建拆迁安置用房费；③安置补助费；④被拆迁单位或个人停产、停业期间损失补助费；⑤房屋拆迁服务费及管理费；⑥政府规定的其他有关税费。

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