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发布时间：2006-06-27 07:56     点击：

(十一)估价人员：(略)    

(十二)估价作业日期：2003年5月26日至2003年6月6日。

(十三)估价报告应用的有效期：本评估结果自估价时点起一年内有效，由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素发生重大变化，且这些变动会对评估结果产生重大影响，须委托本所重新评估。

C市某综合楼估价技术报告(节选)

(一)房地产实物状况因素分析

估价对象于1999年9月通过出让方式取得土地使用权，2001年年初拆迁完毕，同年年中完成三通一平，XX广场项目由市建X公司承建，2002年1月破土动工，2002年12月28日主体封顶，2003年1—4月完成1～6层水电风气管线安装，5月起进入全面装修阶段，预计2003年9月中旬l一6层可先期投入使用，全部装修工程于2003年12月31日前结束，届时整栋大楼正式投入营运。估价对象具有最通透实用的平面，建成后将是市中心最大规模的购物中心之一。

XX广场外部柱面用镜面不锈钢，其余外部饰面用进口复式铝合板玻璃幕墙(大部分为象牙色，部分为浅紫罗兰色，玻璃幕墙产自日本，铝板产自法国，装饰带、百页窗产自台湾)，大理石贴面；室内地面为人造大理石；石膏板隔板；隔删式铝合金、硅钙板吊顶；不锈钢卷帘门。

设备配置情况如下：

电梯：韩国LG电梯，其中客梯5部，货梯4部，扶梯32部；

空调：韩国LG中央空调系统；

消防：智能化自动喷淋及火灾报警系统；  

防盗保安系统：多媒体智能经报警系统，TA4紧急广播及背景音乐系统；

通讯系统：卫星电视接收系统，预留电话线路、插座；

物业管理：楼宇自动化管理系统；

备用电源：美国康明斯大功率发电机组。

(二)区位状况因素分析

估价对象位于C市盐市口青年路北侧，距盐市口和署袜街约50米远，临街宽度为110米；目前青年路和交通巷道路改造计划已实施，改造后交通更方便；青年路现为中南地区服装、鞋类和小商品批发市场，为C市商业黄金口岸。

(三)市场背景分析：(略)

(四)最高最佳使用分析：(略)

(五)估价方法选用

根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。

(六)估价测算过程

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