考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-各种类型的房地产估价讲义

发布时间：2006-06-27 07:56     点击：

第十二讲 　各种目的的房地产估价（国有土地使用权出让价格评估，房地产转让价格评估，房屋租赁价格评估）

一、 内容提要：

国有土地使用权出让价格评估，房地产转让价格评估，房屋租赁价格评估。

重点、难点：

熟悉案例操作步骤、估价技术路线的确定、估价方法的选用及存在的问题分析，掌握各种估价目的下的估价特点、注意事项、估价思路的确定和估价方法的选用。

二、 内容讲解：

房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，指的是委托方为了什么需要而聘请估价方估价。

    房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价格类型。

    估价假设前提主要有两类，一类是最高最佳使用前提，一类是持续使用前提。最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估其价格。

    相对于最高最佳使用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳效用，持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分(例如房地产)按照其目前的使用方式评估其价格。这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥最大的效用。

    价格类型则有交易价格、投资价格、出售价格、保险价格、课税价格、拆迁补偿价格等等。一种类型的价格通常只会有一种估价前提。

    各种类型的价格是房地产在各种情况下所体现的交换价值，也可以说是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值。不同估价前提和不同价格类型则是对房地产交换价值实现形式的约束。

    由于估价前提和价格类型是由估价目的决定的，所以估价目的实际上也就规定了房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价目的使得同一房地产会有不同的交换价格。

    在考虑房地产估价目的时，首先要掌握与这种目的相关的法律规定，其次要把握这种目的的估价所适用的价值标准。以下按十一种估价目的分别介绍各种目的的估价。

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