考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-房地产估价原则讲义

发布时间：2006-06-27 07:32     点击：

 

图3—1(a)是一块空地。图3一l(b)是图3—1(a)中的空地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物。图3—1(c)是图3—1(a)中的空地上有一陈旧过时、需要拆除的建筑物。图3—1(d)是图3—1(a)中的空地上有一过大规模或过高档次的建筑物。假设图3—1(a)中的空地价值为VL，图3—1(b)中的建筑物的重置价格为VB，则图3—1(b)中的房地价值为VL+VB，图3—1(c)中的房地价值为VL减去建筑物的拆迁费用加上建筑物的残值，图3—1(d)中的建筑物的实际价值要低于其重置价格VB。

适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境为最协调，同时内部构成要素为最适当的组合时，便为最高最佳使用。

    最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如，某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用作商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

    1．保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

    2．装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。

    3．转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。

    4．重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。

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