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发布时间：2006-06-27 07:32     点击：

达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。

    收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始下降。

  收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益(又称规模报酬规律)，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化)，则产出量的变化有3种可能：一是产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益不变；二是产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递增；三是产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递减。在扩大规模时，一

般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。

    均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价修正。这种情况在现实中经常遇到，如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧，此时对于购买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为购买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。

    另一种相反的情况是，建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好，但坐落的土地位置较差，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重置价格较高，但该建筑物的价值却低于此重置价格。  

均衡原理的有关情况可总结于图3一l(a)、(b)、(c)、(d)。

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