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发布时间：2006-06-27 07:00     点击：

市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而

导致的土地价值降低应减价．多少，市场法通常难以解决，这时如果运用土地剩余

技术便可以求得。

    6．6．2．2   建筑物剩余技术

    建筑物剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外

的方法(如市场法)能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属于土地的

净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，

得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率折现，即

可求得建筑物的价值。

    (1)直接资本化法建筑物剩余技术公式．

    建筑物价值=（房地产净收益-土地价值*土地资本化率）/建筑物资本化率

    (2)报酬资本化法的建筑物剩余技术公式

    在净收益每年不变、收益年限为有限年情况下的建筑物剩余技术公式为：

（见教材）

    另外，将建筑物价值与土地价值相加，可得到整个房地产的价值。

    建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。

此外，它还可用来测算建筑物的折旧。将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物

剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。

    6．6．2．3   自有资金剩余技术

    自有资金剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。

它是先根据从市场上得到的抵押贷款条件(包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等)

计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，然

后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。

自有资金剩余技术的计算公式为：    

自有资金权益价值=（房地产净收益-抵押贷款金额*抵押贷款常数）/自有资金资本化率

    自有资金剩余技术对测算特定抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。如

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