考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-收益法讲义[3]

发布时间：2006-06-27 07:00     点击：

      RM——抵押贷款常数：

      RE——自有资金资本化率。

    上述公式中的抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额(还

本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率。如果抵押贷款是按月偿还的，

则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘似12，然后除以抵押贷款金额；或者将月

抵押贷款常数(每月的偿还额与抵押贷款金额的比率)乘以12。在分期等额本息

偿还贷款的情况下，抵押贷款常数的计算公式为：

    RM=YM*(1+YM)n/[(1+YM)n-1]

  式中   RM——抵押贷款常数；

        YM——抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率(i)；

        n——抵押贷款期限。

    自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额(税前现

  金流量)与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的

  比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。

    综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者

  对税前现金流量的要求，下列几点有助于理解抵押贷款与自有资金组合的公式：

    (1)可以把购买房地产视做一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产净收

  益为投资收益。

    (2)购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分。

    (3)房地产的收益相应地也由这两部分资本来分享，即：

    房地产净收益＝抵押贷款收益+自有资金收益

    6．6．2   剩余技术

    剩余技术是当已知整个房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成

部分的资本化率或报酬率时，从整个房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分

的净收益，求出归属于另一构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用

发表评论： 匿名发表 用户名: 查看评论

您将承担一切因您的行为、言论而直接或间接导致的民事或刑事法律责任 留言板管理人员有权保留或删除其管辖留言中的任意内容 本站提醒：不要进行人身攻击。谢谢配合。