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发布时间：2006-06-27 07:00     点击：

通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：

    Ro=NIR/EGIM

由于

  NIR=1-OER

所以

    Ro=(1-OER)/EGIM

    上述公式的来源是：

因为

    Ro=NOI/V

所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得：

    Ro=NIR/EGIM

    如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率

或运营费用率和可比实例的有效毛收人乘数来求取估价对象的综合资本化率。

    6．5．3   资本化率与报酬率的区别和关系

    资本化率R和报酬率Y都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者

是有很大区别的。资本化率是在直接资本化法中采用的，是直接将房地产的净收

益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房

地产的净收益转换为价值的比率。资本化率是房地产某一年的净收益与房地产价

值的比率(通常用未来第一年的净收益除以价值来计算)，仅仅表示从净收益到价

值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收

益，以求得未来各期净收益现值的比率。

    在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同。例

如，在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

    V=A/Y           R=Y

    在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

    V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]   R=Y/[1-1/(1+Y)n]

在净收益每年按一定比率递增且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

  V=A/(Y-G)   R=Y-G

在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：

V=A/{Y-∆*Y/[(1+Y)t-1]}         R= Y-∆*Y/[(1+Y)t-1]

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