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发布时间：2006-06-27 07:00     点击：

    (3)有效毛收入乘数法

    有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数转

换为价值的方法，即：

    V＝EGI×EGIM

    有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即：

    EGIM=V/EGI

    有效毛收入乘数法的优点是，不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房

地产的空置率。因此，当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这

种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为

合适。因为投资者在估算房地产价值时，是会考虑空置率的差异的。该方法的缺

点是没有考虑运营费用的差异，因而也只用于做粗略的估价。

    (4)净收益乘数法

    净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益乘以净收益乘数转换为价值的方

法，即：    

        V＝NOI×NIM

    净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即：  

    NIM=V/NOI

    净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。

    由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘

数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即：

    V=N0I/R

 6．5．2   资本化率和收益乘数的求取方法    

    资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对

象的净收益流模式(包括净收益的变化、收益年限的长短)等相同的许多类似房地产

的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取。综合资本化率(Ro)还可以通

过净收益率(NIR)与有效毛收入乘数(EGIM)之比、资本化率与报酬率的关系(见后

面“资本化率与报酬率的区别和关系”)及投资组合技术(见本章第6节)求取。

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