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发布时间：2006-06-27 06:50     点击：

第十一讲   收益法（下）

    6．5   直接资本化法

    6．5．1   直接资本化法概述

    6．5．1．1   直接资本化法的概念和基本公式

    直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者

  乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。

    未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的，其种类有毛租金、潜在毛收

  入、有效毛收入、净收益等。

    资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：

      资本化率=年收益/价格

    利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法，常用的是下列公式：

      y—NOI/V

  式中   y——房地产价值；

        NOI——房地产未来第一年的净收益；

        R——资本化率。

    因此，资本化率的具体计算公式为：

      R=NOI/V

    收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：

    收益乘数＝价格/年收益

    利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：

    房地产价值＝年收益X收益乘数

    6．5．1．2   几种收益乘数法

    对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数(gross rent multiplier，

GRM)、潜在毛收入乘数(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘数

(effective gross income multiplier，EGIM)和净收益乘数(netincomemultiplier，NIM)。

相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收

益乘数法。

    (1)毛租金乘数法

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