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发布时间：2006-06-27 06:43     点击：

相应的报酬率折现，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。此外，把求得的未

知构成部分的价值加上已知构成部分的价值还可得到整个房地产的价值。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷

款剩余技术。

    6．6．2．1   土地剩余技术

    土地剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的

方法(如成本法)能求得建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物

的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净

收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率折现，即

可求得土地的价值。

    (1)直接资本化法的土地剩余技术公式

    土地价值=（房地产净收益-建筑物价值*建筑物资本化率）/土地资本化率

    (2)报酬资本化法的土地剩余技术公式

    在净收益每年不变、收益年限为有限年情况下的土地剩余技术公式为：

    （见教材）

    另外，如果将土地价值与建筑物价值相加，还可得到整个房地产的价值。

    [例6—26]   某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑

  物资本化率为12％，土地资本化率为10％。试计算该宗房地产的价值。

    [解]   该宗房地产的价值计算如下：

    土地价值=(50-200X12％)/10%

    ＝260(万元)

    该宗房地产价值＝土地价值+建筑物价值

    ＝260+200    

    土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是有效的方法。例如，

城市商业区内的土地，有时没有可参照的土地交易实例，难以采用市场法估价，

成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可以采用

土地剩余技术估价。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用

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