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发布时间：2006-06-27 06:43     点击：

6．5．4   直接资本化法与报酬资本化法的比较

  6．5．4．1   直接资本化法的优缺点

  直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测

算来来第一年的收益；②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与

价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；③计算过程较为简单。

  但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估

价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实

例的依赖很强。例如，要求选取的类似房地产的收益变化与估价对象的收益变化

相同，否则估价结果会有误。假设估价对象的净收益每年上涨2％，而选取的类似

房地产的净收益每年上涨3％，如果以该类似房地产的资本化率8％将估价对象的

净收益转换为价值，则会高估估价对象的价值。

      6．5．4．2   报酬资本化法的优缺点

  报酬资本化法的优点是：①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值

之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很

强的理论基础；②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解；③由

于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以不必直接依靠与估价对

象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等

风险投资也可以求取适当的报酬率。

  但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人

员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。

  当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠

的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因

为估价人员可以通过投资者在有同等风险的投资上要求的报酬率来确定估价对象

的报酬率。

6．6   投资组合和剩余技术

    在收益法中，报酬率和资本化率都可以从房地产的物理构成(土地与建筑物)

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