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发布时间：2006-06-27 06:33     点击：

第十讲   收益法（中）

    6．3   净   收   益

    6．3．1   房地产收益的种类

    运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种：①潜在毛收入；②有效毛收入；③净运营收益；④税前现金流量。

    (1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100％出租)情况下的收入。

    (2)有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置

    等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及

    其他原因造成的收入损失。

    (3)净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属

    于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。

    (4)税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。

    6．3．2   净收益测算的基本原理

    收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。在英国，前一种情况下的收益法被称为投资法，后一种情况下的收益法被称为利润法。有些房地产

既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收人测算净收益来估价。所以，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。

    6．3．2．1   基于租赁收入测算净收益

    基于租赁收入测算净收益的基本公式为：

      净收益＝潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用

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