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发布时间：2006-06-27 05:54     点击：

逐年递增的比率g；③收益年限”为无限年。

    6．2．7   净收益按一定比率递减的公式

    6．2．7．1   收益年限为有限年的公式

    V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n}

式中   g——净收益逐年递减的比率，如净收益未来第1年为A，则未来第2年为

    A(1一g)，未来第3年为A(1一g)2，依此类推，未来第n年为A(1一g)n-1。

    此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报酬率不等于零为h

③收益年限为有限年”。

6．2．7．2   收益年限为无限年的公式    

    V=A/(Y+g)

    此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报酬率大于零为Y；

③收益年限”为无限年。    

    净收益为有效毛收入减运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递，

减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的

收益价格。例如，假设有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比

率为gE，收益年限为有限年，则计算公式为：

    V=I/(Y-gI)* {1-[(1+gI)/(1+Y)]n}-E/(Y-gE)* {1-[(1+gE)/(1+Y)]n}

式中   I——有效毛收入；    

      E——运营费用。

6．2．8   预知未来若干年后的价格的公式

    预测房地产未来2年的净收益分别为A1，A2，A3，…，At，第t年末的价格为

Vt，则其现在的价格为：

    (见教材)

    此公式的假设前提是：①已知房地产在未来第t年末的价格为Vt(或第t年末

的市场价值，或第t年末的残值。当购买房地产的目的是为了持有一段时间后转

售，则Vt为预期的第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值，简称期末转售

收益)；②已知房地产未来t年(含第t年)的净收益(简称期间收益)；③期间收益

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