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发布时间：2006-06-27 05:54     点击：

    通过上述处理之后知道，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格(1800

元／㎡低于2000元／㎡)，实际上却高于甲房地产的价格(2179．47元／㎡高于

2 114．81元／㎡)。

    (4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整    

    上述不同年限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价

对象房地产的年限不同而需要对价格进行调整是特别有用的。在市场法中，可比

实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同，因此需要对可比实例价格

进行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格。

    [例6—6]   某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为：

1 200元／m2，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为

10％。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地

价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。    

    [解]   本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用：

年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。具体计算如下：    

    V50= V∞*K50=1189.78元/平方米

    净收益每年不变的公式还有一些其他作用，如可以用来说明在不同报酬率下

土地使用年限延长到何时，有限年的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价

格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。当报酬率为2％

时，需要520年才能达到无限年的价格，3％时为350年，4％时为260年，5％时为

220年，6％时为180年，7％时为150年，8％时为130年，9％时为120年，14％时

为80年，20％时为60年。当报酬率为25％时，只要50年就相当于无限年的价格。    

    6．2. 3   净收益在前若干年有变化的公式

    净收益在未来的前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限为有

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