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发布时间：2006-06-27 05:54     点击：

    收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、

  商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库

  (用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所

  属的这类房地产有获取收益的能力即可。

    收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

    6．1．4   收益法的操作步骤

    运用收益法估价一般分为下列4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期

收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；②预测 估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

6．2   报酬资本化法公式

    弄清了收益法的基本原理之后，现在来分析报酬资本化法的各种计算公式。

这里假设净收益、报酬率均已知。至于它们的实际求取，将分别在本章第3节和第

4节介绍。

6.2.1 报酬资本化法最一般公式

V=A1/(1+Y1)+ A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+ A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+ An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]

    对上述公式作补充说明如下：

    (1)上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要

运用于理论分析。

    (2)在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即Yl＝Y2＝Y3＝…＝Yn＝

Y，则上述公式可简化为：

V=A1/(1+Y)+A2/[(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+ An/(1+Y)n

(3)当上述公式中的A每年不变或按一定规则变动及n为有限年或无限年的

情况下，可以导出后面的各种公式。所以，后面各种公式实际上是上述公式的特例。

    (4)报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估

价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应

对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年初为A初，则将其转换为

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