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发布时间：2006-06-27 05:54     点击：

第九讲 收益法(上)

    6．1   收益法的基本原理

    6．1．1   收益法的概念

    收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将

  其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质

  是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

    根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直

  接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收

  益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将来来

  某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。

  报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之

  和，具体是预测估价对象未采各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现

  率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

    收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的

  早期购买年法，即：

    地价＝年地租×购买年

    6．1．2   收益法的理论依据

    收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要

  的不是过去的因素而是未来的因素。

    收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收

益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。

例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，同时此人有40万元资金以

5％的年利率存人银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利息，则对

该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。

    6．1．3   收益法适用的对象和条件

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