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发布时间：2006-06-27 05:29     点击：

(2) 利用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法来求取土地价格。

在估价时点（2001年7月30日）征用郊区农地平均每亩需要支付10万元的征地补偿、安置等费用，约合每平方米30元；将土地开发成可直接供建筑使用，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要投资（含开发土地的费用、税金和利润等）110元。以上合计每平方米290元，可视为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第十级土地上，而估价对象房地产处于第七级土地上，因此，还需要进行土地级别修正。各级土地之间的价格差异如表5-4所示。

估价对象土地的单价＝290×2.2

                                ＝638（元/㎡）

由以上两个途径求得的估价对象土地的单价分别为每平方米684元和638元。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，决定土地部分的单价为每平方米680元。故：

    估价对象土地的总价＝680×2500

                      ＝170(万元)

    4．求取建筑物的重新购建价格。现时(在估价时点2001年7月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为每平方米建筑面积1000元(含合理利润、税费等)，以此作为估价对象建筑物的重置价格，即每平方米建筑面积也为1000元。故：

    估价对象建筑物的重新购建总价＝1000×8500

                                ＝850(万元)

    5．求取建筑物的折旧。采用直线法求取折旧额。参照规定并根据估价人员的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。故：

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