考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-成本法讲义[2]

发布时间：2006-06-27 05:02     点击：

    在实际估价中，成新率是一个综合指标，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3个步骤进行：

    1．用年限法计算成新率。如用直线法计算成新率的公式为： 2．根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断，看是否吻合。

3．采用实际观察法对上述结果做进一步的调整修正，并说明上下调整修正的理由。当建筑物的维修保养属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，实际成新率应大于直线法计算出的成新率；当建筑物的维修保养比正常维修保养差的，实际成新率应小于直线法计算出的成新率。

例题：用成本法估价时，房屋现值=（       ）

A、 房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

B、 房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

C、 房屋重置价格×成新率

D、 房屋重置价格-年折旧额

答案：C

例题：某宗房地产，

土地总面积2500㎡，是6年前通过征用农地取得的，当时费用800元/㎡，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000㎡，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/㎡，现时建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

解：（1）求土地价格VL：

VL=2500×1000=250（万元）

（2）求建筑物价格VB：

      　①求建筑物重置价格C=6000×1100=660（万元）

②求VB =C×q=660×80%=528（万元）

（3）计算房地产总价V= VL+ VB=250+528=778（万元）

（4）计算房地产单价P=V/S=778÷6000=1296.67（元/㎡）

(四)折旧方法的综合运用

    估价人员有时可以同时采用上述几种折旧方法求取建筑物的折旧，但不同的折旧方法求得的结果不尽相同，为此，可以采用简单算术平均或加权算术平均等方法将求得的结果综合成一个统筹兼顾的结果，这是一种综合运用。在估价实务上，通常先以年限法为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正，这也是一种综合运用。

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