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发布时间：2006-06-27 04:54     点击：

例题：运用成本法评估旧建筑物价格时，折旧的实质是房地产价值的（   ）

A、减损       B、摊销       C、回收         D、分配

答案：A

    2、应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。另外，由于土地是有限期的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用权年限可能不一致，所以，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇有下列情况时的处理为：

  （1）建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。如图5—1(a)，是在出让土地使用权上建造的普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为50年，而不是52年或70年。如图5—1(b)，是一座旧办公楼，在其建成后10年补办了土地使用权出让，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为45年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为45年，而不是35年、50年或60年。

2．建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。这样处理是基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”的规定。而未考虑未来土地使用权期满后是否可以续期，可以续期的土地使用权人是否去办理续期，以及目前对地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得存在不同意见等复杂情况。如图5—1(c)，是一座在出让土地使用权上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为37年，而不是60年、63年或40年。如图5—1(d)，是一座旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成后6年补办了土地使用权出让，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为46年，而不是50年、44年或40年。

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