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发布时间：2006-06-27 04:54     点击：

第七讲     成本法（二）

一、内容提要

1、建筑物折旧的概念和原因；

2、求取建筑物折旧的方法；

3、求取建筑物折旧应注意的事项。

二、考试要求

掌握建筑物折旧的概念和原因、求取建筑物折旧的方法及求取建筑物折旧应注意的事项。

三、内容辅导

第五节   建筑物折旧

  一、建筑物折旧的概念和原因

  这里所讲的建筑物折旧，是估价上的折旧。估价上的折旧与会计上的折旧，既有相似之处，也有本质区别。估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括下列3个方面：(1)物质折旧；(2)功能折旧；(3)经济折旧。

  (一)物质折旧

  物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列4个方面：(1)自然经过的老朽；(2)正常使用的磨损；(3)意外的破坏损毁；(4)延迟维修的损坏残存。

  自然经过的老朽主要是由于自然力的作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际经过年数(是建筑物从建成之日到估价时点时的日历年数)正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物的损耗就大。

  正常使用的磨损主要是由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。如居住用途的建筑物的磨损要低于工业用途的建筑物的磨损。工业用途的建筑物又可分为有腐蚀性的和无腐蚀性的，有腐蚀性(如在使用过程中产生对建筑物有腐蚀作用的废气、废液)的建筑物的磨损要高于无腐蚀性的建筑物的磨损。

  意外的破坏损毁主要是因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的：如地震、水灾、风灾；人为方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁。

  延迟维修的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙或地面有裂缝或洞等。

  (二)功能折旧

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