考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价试题 >> 2005房地产估价理论与方法试卷

发布时间：2006-06-27 04:36     点击：

（1）项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。

（2）该项目所在区域同类型，同档次写字楼的售价为8000元/㎡，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售楚。

（3）商业主体建成后，还需投入2000元/㎡的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税，经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。

（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

（5）项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。

（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。

试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

2.某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日----2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本为1300原/㎡。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。

其他的相关资料如下；

（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过念数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置 价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。

（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

（4）该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

（5）假设除空调以外，残值吕均为零。

 试求该写字楼于2005年10月1日的这就总额和现值。

发表评论： 匿名发表 用户名: 查看评论

您将承担一切因您的行为、言论而直接或间接导致的民事或刑事法律责任 留言板管理人员有权保留或删除其管辖留言中的任意内容 本站提醒：不要进行人身攻击。谢谢配合。