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发布时间：2006-06-27 04:32     点击：

  得出：

  该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+销售利润率)

  该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+开发利润率)÷可转让熟地总面积

=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-（销售税费率+开发利润率）)÷(该荒地总面积×可转让土地面积的比率)

=[(120000000×(1+10％)3+250000000×(1+10％)1.5)÷{[1-（5.5%+9.5%）]×(2000000×60％)=439.4(元／㎡)适用于新建房地产的基本公式

  在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：

  新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

  在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，即：

  新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

  在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。

  四、适用于旧房地产的基本公式

  在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：

  旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

  在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

  在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：

  旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

第四节 重新购建价格

  一、重新购建价格的概念

  重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。

  在这里，应特别记住下列3点：

  1．重新购建价格是估价时点时的。但估价时点并非总是“现在”，也可能为“过去”。如房地产纠纷案件，通常是以过去为估价时点。

  3．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。

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