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发布时间：2006-06-27 04:32     点击：

  求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是：(1)搞清房地产价格构成；(2)估算各构成部分的金额；(3)将各构成部分的金额累加。

  二、适用于新开发土地的基本公式

  新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为：

  新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

  上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。如新开发区土地的分宗估价公式如下：

    新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数

  上式中：





实际估算时通常分为下列3大步骤进行：

  1．计算开发区全部土地的平均价格。

  2．计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。

  3．计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容积率等做适当的增减修正即是。

  对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

  例5—1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10％，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5％和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。

  该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润

  =取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×（销售税费率+销售利润率）

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