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发布时间：2006-06-27 04:32     点击：

  六、开发利润

  现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发利润。估算开发利润应掌握下列几点：

  1．开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售税费。

  2．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。

  3．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：

（1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：



所以，在估算开发利润时要注意计算基数与利润率的对应，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率，反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。

例题：直接成本利润率的计算基数包括（     ）

A、土地取得成本；     B、开发成本；       C、管理费用；       D、销售费用。

答案：AB

第三节 成本法的基本公式

  一、最基本的公式

  成本法最基本的公式为：

  积算价格=重新购建价格—折旧

上述公式可针对下列3类估价对象而具体化：(1)新开发的土地；(2)新建的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)；(3)旧的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)。

  新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。

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