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发布时间：2006-06-27 04:32     点击：

  二、开发成本

  开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：

  1．勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用；

  2．基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用；

  3．建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费；

  4．公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用；

  5．开发过程中的税费。

  三、管理费用

  管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。

  四、投资利息

  投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息。另外，从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算做利润。

例题：投资利息包括（         ）的利息。

A、土地取得成本；     B、土地开发成本；     C、A+B；       D、A+B+管理费用。

答案：D

  五、销售税费

  销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费，又可分为下列3类：    

  1．销售费用，包括广告宣传、销售代理费；

  2．销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；

  3．其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

  上述三类销售税费，通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算。

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