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发布时间：2006-06-27 04:25     点击：

（二）成本法分析测算过程

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。

采用的公式：

估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

1、  土地取得成本

运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。

土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)

价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为：

1717.18×23667.00=4064.05(万元)

2、  开发成本

2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费

39.82万元（计算过程略）

2.2基础设施配套费

基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。

2.3 建筑安装工程费

估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62（万元）

则估价对象开发成本为：

39.82+318.57+196.62=555.01(万元)

3、  管理费用

管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。

555.01×3%=16.65(万元)

4、  投资利息

按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。

利率取一年期贷款利率5.76%。

555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(万元)

5、  销售税费

估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。

6、开发利润

经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。

555.01×15%=83.25（万元）

7、运用成本法的估价结果

4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（万元）

六、估价结果确定

运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：

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