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发布时间：2006-06-27 04:25     点击：

估价对象规划总建筑面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2.故估价对象预计建成后的总价值为：

2984×39820.80=11882.53

3.继建开发成本的测算

估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2,,第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。

3.1续建建筑安装工程费

根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：

24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95

3.2室外道路管网及绿化等工程费

根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2,

则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：

30×23667.00=71.00(万元)

3.3估价对象的续建成本合计

4917.95+71.00=4988.95(万元)

4、管理费用

主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。

4988.95×3%==149.67(万元)

5、销售税费

包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。

11882.53×8%=950.60(万元)

6、开发利润

××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：

4988.95×15%=748.34(万元)

7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费

主要包含契税及印花税等，为：

在建工程价值×4.1%

8、运用假设开发法的测算结果

假设开发法的测算结果为：

（11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34）/(1+4.1%)=4846.27(万元)

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