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房地产估价师考试-房地产估价案例与分析

发布时间：2006-06-27 04:09 点击：

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第13题

试题解析：

1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；

2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平；

3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化；

第14题

试题解析：

1．“估价时间”用语错误，应为估价时点

2．缺少估价原则

3．估价方法中缺少选用的估价方法的定义

4．未分析租金水平的变化趋势

5．一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响

6．三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响

7．六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数

8．年运营费用中不应计算土地使用费

9．未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用

10．保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算

11．资本化率取值未说明理由

12．可获收益年限错，应为36年

13．基准地价修正法中年期修正方法（公式）错

14．基准地价修正法中已经过年限错，应为4年

15．基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚

16．未计算精装修成本费用（建安费）

17．建筑物折旧年限计算错（应2/38）

18．未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响

19．成本法中未考虑相关销售费用

20．未说明估价结果的确定的理由

第15题

试题解析：

1．KA计算错，应为：

1051/1048＝100.3%

2．比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101：

比准价格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100

×100/100×100/99×100/99×101/101＝6487（元/m2）

3．比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99：

比准价格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103＝6326（元/m2）

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