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房地产估价师考试-房地产估价案例与分析

发布时间：2006-06-27 04:09 点击：

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4.确定资本化率

资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

5.选出计算公式求出收益价格

由于估价对象的收益年限为有限年，即n＝40－5＝35年，且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。

将上述相关数据：a＝162.99，r＝35代入上述公式，有：

P＝1899.58(万元)

(二)成本法估价测算过程

1.估算土地价格

根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1m2土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40＝12.5%。则估价对象土地价格为：

土地价格＝2860×（1－12.5%）×2560

＝640.64（万元）

2.估算建筑现值

建筑物现值＝建筑物重置价格－建筑物折旧

①建筑物重置价格

根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元/m2。则建筑物重置总价为：

建筑物重置总价＝1290×6611

＝852.82(万元)

②建筑物折旧

根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

建筑物折旧费总额＝建筑物重置总价×（1－残值率）×已使用年限/耐用年限＝852.82×（1－0）×2/60 ＝28.43（万元）

③建筑物现值

建筑物现值＝852.82－28.43＝824.39（万元）

3.估算估价对象房地产的价格

估价对象房地产价格＝土地价格+建筑物现值

＝640.64+824.39

＝1465.03（万元）

(三)估价结果的确定

以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：

估价对象房地产总价＝（1899.58+1465.03）/2

＝1682（万元）（已取整）

估价对象房地产建筑面积单价＝1682/0.6611

＝2544（元/m2）（已取整）

七、估价结果

经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写；人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。

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