房地产估价师考试辅导-风险与不确定性分析

式中   Pi——第i个参照项目的年净租金收入；

      Vi——第i个参照项目的市场价值或售价；

      R——资本化率。

    由于不同估价人员的经验、专业知识以及手中所掌握的市场资料所掌握的市场资料所限，所选择的参照项目可能不同，因此会有不同的结论。另外，由于开发周期内市场行情的改变，以及参照项目与评估项目之间的差异，评估时所选择的资本化率或折现率与将来实际投资收益率相比，也不可避免地会出现误差，从而使开发商要承担附加风险。

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    7．1．1．7   贷款利率

    贷款利率的变化对开发项目财务评价结果的影响也很大。由于房地产开发商在开发建设一个项目时，资本金往往只占到投资总额的20％～30％，其余部分都要通过金融机构借款或预售楼花的方式筹措。所以，资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。有关资料表明，20世纪90年代初期中国房地产开发项目的财务成本曾经占到了总开发成本的15％一25％。进入21世纪以来，由于世界范围内的经济增长速度放缓，各国贷款利率水平持续下调，到2002年已经降低到6％左右，但随着全球经济的复苏，未来的贷款利率肯定会再次回升。利率的影响，决定了开发商利用财务杠杆的有效性。

    除以上7个主要不确定性因素外，开发项目总投资中资本金或借贷资金所占的比例等的变动也都会对项目评估结果产生较大的影响。

    7．1．2   房地产置业投资项目的主要不确定性因素

    对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数和贷款利率等。由于租金水平和贷款利率对置业投资项目影响的机理与房地产开发项目相同，因此这里重点分析其他不确定性因素。

    7．1．2．1   购买价格

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