考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价试题 >> 房地产开发经营与管理试题与答案

发布时间：2006-06-27 03:11     点击：

答案：×

解析：

11、对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。（ ）

答案：√

解析：P157

12、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（ ）

答案：√

解析：

13、如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。（ ）

答案：×

解析：

14、过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（ ）

答案：√

解析：P262

15、物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入（ ）。

答案：√

解析：P288

四、计算题

1、 某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60 m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。

答案：购买商铺总投资：18000×60=1080000元 1分

购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：

108万×30％=324000元 0.5分

购买商铺的贷款额（P）：

1080000×70％=756000元 0.5分

抵押贷款年还本付息额：

i=1.5%＋5.31%=6.81%，n=10年 1分

A=P×i(1+i)n/〔（1+i）n－1〕 1分

=756000×6.81％×（1+6.81％）10/〔（1+6.81%）10－1〕 1分

=106693.99元 0.5分

净经营收入（利用现金回报率）：

（净经营收入－年还本付息额）/首付款=12％ 0.5分

所以：净经营收入=首付款×12％＋年还本付息额

=324000×12％＋106693.99=145573.99元 0.5分

有效毛租金收入=潜在毛租金收入

=净经营收入＋经营费用

=145573.99＋毛租金收入×25％

则：毛租金收入=145573.99/(1－25%)=194098.65元 0.5分

最低月租金单价：=毛租金收入/（可出租面积×12个月）

发表评论： 匿名发表 用户名: 查看评论

您将承担一切因您的行为、言论而直接或间接导致的民事或刑事法律责任 留言板管理人员有权保留或删除其管辖留言中的任意内容 本站提醒：不要进行人身攻击。谢谢配合。