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发布时间：2006-06-27 02:55     点击：

①选择可比实例；

根据收集的市场资料迸行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见 《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)

②影响租金因素修正 (略)。

③客观租金的计算及确定。

比准价格A=243。60元/平方米

比准价格B=233。40元/平方米

比准价格C=249。09元/平方米

取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即:

客观租金＝(243。60+233。40+240。09)÷3＝242。03元/平方米

(3)计算房地总收益:

年总收益＝2914。5O×0。8×242。03＝564317。15元

(4)计算年总费用

①管理费:

根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：

房屋出租经营管理费＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元

②维修费:

根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租经营维修费＝房屋重置价×2%＝2914。50×700×2%＝40803元

③保险费：

根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：

房屋年保险费＝房屋现值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元

④房屋年折旧额：

房屋年折旧额＝房屋重置价／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元

⑤租金损失：

根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：

租金损失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元

年总费用＝①+②+③+④+⑤＝118308．22元

(5)房地年纯收益：

房地年纯收益＝房地年出租总收益—房地年出租总费用

　　　　　＝564317．15—118308．22＝ 446008．93元

(6)确定综合还原率：

采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。

(7)计算总楼价：

P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元

(8)房屋现值

房屋现值＝房屋重置价×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元

(9)总地价

总地价＝总楼价—房屋现值＝4398900．39—1530112＝2868788．39元

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