考试网 >> 会计考试 >> 土地估价 >> 土地估价题库 >> 土地估价师资格土地估价实务试题

发布时间：2006-06-27 02:55     点击：

(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。

十二、土地估价师签名 (略)

十三、土地估价机构 (略)

二000年一月十日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用 (××)字第××号，土地面积为595.58平方米，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。

2．土地权利状况

估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。

3．建筑物和地上附着物状况

估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5平方米，有效使用率80%

二、地价影响因素分析

(一)区域因素 (略)

(二)个别因素 (略)

第三部分 土 地 估 价

一、估价原则

1．最有效使用原则 (略)

2．贡献原则 (略)

3．变动原则 (略)

4．合法原则 (略)

二、估价方法与估价过程

(一)估价方法的选择

估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。

(二)估价过程

1．收益还原法

(l)计算估价对象总楼价:

计算公式为:

P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]

其中:P为总楼价。

a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。

r为综合还原率。

n为房地尚可使用年限。

估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/平方米，残值率为0。

根据估价人员现场观察和对照 《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。

(2)确定客观租金:

应用市场比较法确定客观租金。

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