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发布时间：2006-06-27 01:07     点击：

房地产开发与经营与管理第15讲 房地产金融与项目融资（上）

重点难点：

1． 房地产抵押贷款的概念与类型

2． 房地产企业权益与债务融资的概念

3． 房地产开发贷款与土地储备贷款的概念与特性．

      房地产业与金融业息息相关。从房地产投资的惯例来看，不论是开发投资还是置业投资，投资者很少完全以资本金(权益资金)投入。为此，不论是开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行权益融资和债务融资。

  9．1   房地产资本市场

  9．1．1   房地产市场与资本市场

  房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展、房地产价值的提高而逐渐演变的。在房地产价值较低的时候，房地产投资者(开发商或业主)自己就可以提供开发或获得房地产所需的全部资金，几乎没有融资需求。

  随着房地产价值的逐渐提高，房地产开始需要从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。随着房地产信贷规模逐渐增大，传统的房地产金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。同时，商用房地产价值的提高，使得单个自然人无法提供全部权益资金。大宗商用房地产逐渐变成由公司、房地产有限责任合伙企业、房地产投资信托等机构持有。这些机构通过发行股票和债券等方式为开发或获得房地产融资，从而实现了房地产权益的证券化。

  这时，房地产市场和资本市场之间变得密不可分。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款在内的房地产贷款，已经成为商业银行、储蓄机构等金融机构的资产的主要组成部分；房地产开发公司、房地严有限责任合伙企业和房地产投资信托的股票和其它股票一样在股票交易所交易；房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为证券市场的重要组成部分。房地产市场与资本市场的上述联系，形成了房地产资本市场。

    9．1．2   房地产企业权益与债务融资

  9．1．2. 1   权益融资

9．1．2．2   债务融资

9．1．3   房地产开发贷款与土地储备贷款

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