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发布时间：2006-06-26 23:57     点击：

    房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类别。按投资业务不同，REITs可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。

权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入；混合型REITs则同时经营上述两种形式的业务。据美国全美房地产投资信托协会(NAREIT)统计，截止到2003年底，全美REITs的总市值达2242亿美元，其中91．3％是权益型REITs。

    按信托性质分类，房地产投资信托可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。伞型合伙REITs最早出现于1992年，指REIT不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REIT交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的利得税。多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。

    9．1．6．3   房地产投资信托的特征

    (1)流动性好。直接投资房地产存在很大的变现风险，房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性差。资产拥有者很难在短时期内将其兑换成现金，而REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，流动性仅次于现金。

 (2)市场价值稳定。从REITs发展最成熟的美国市场来看，在1987年～1996年的10年中，REITs的波动性只及SSlPS00的59％。因为REITs的波动

  性很小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。

    (3)高现金回报。房地产投资信托采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。同时，按照有关法律规定，REITs净收益的95％都必须以分红形式返还投资者。

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