考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价指导 >> 房地产估价师考试辅导-房地产金融与项目融资1

发布时间：2006-06-26 23:57     点击：

    由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率(抵借比)通常不超过60％，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。    

    对于商用房地产开发项目，开发商不能像住宅开发项目那样通过预售筹措部分建设资金，但如果开发商能够获得商用房地产抵押贷款承诺，即有金融机构承诺，当开发项目竣工或达到某一出租率水平时，可发放长期商用房地产抵押贷款，则开发商就比较容易凭此长期贷款承诺，获得短期建设贷款。这样，开发商就可以利用建设贷款进行开发建设，建成后用借入的长期抵押贷款偿还建设贷款，再用出租经营收入来偿还长期抵押贷款。

   9．1．4．3   在建工程抵押贷款

    在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押将项目完工部分抵押与建筑工程承包合同的房屋期权抵押相结合，是银行与开发商设定房地产抵押，办理房地产开发贷款的一种较好的方式。采取这种方式进行房地产项目融资时，既有利于满足开发商对在建工程进行续建的资金需求，又有利于银行对抵押物的监控，对降低贷款风险、促进开发商提高经营管理水平都有积极意义。

    在建工程已完工部分的抵押与建筑工程承包合同的房屋期权抵押相结合，就是以开发商(抵押人)与施工单位签订的依法生效的房屋期权设定抵押权，按其在建工程已完工部分(即工程形象进度)分次发放贷款。通常的做法是：一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记；按工程形象进度(折算为货币工作量)和约定的贷款价值比率，分次发放贷款。

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