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发布时间：2006-06-26 21:58     点击：

　　转让地价政策分析

　　转让地价政策分为两方面：一是防止过低的地价出现，二是抑制地价过高地上涨。为了制止土地使用者以过低的地价转让土地，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》第二十六条规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。”现在按明显低于市场价格转让的土地使用权主要是原行政划拨土地，其用地者是机关、部队、国营企业及其副业单位，这些单位为了解决资金短缺问题、住房问题，往往以低于市场价格的价格处置其土地。还有一种情况就是抵偿债务和税收欠款时，则法院和税务局主持拍卖的一些土地，这些土地的价格往往也是低于市场价格。对于这类低价交易的土地，地方政府都无力购买，关键问题是没有这笔资金，同时，也缺乏指导实际操作的政策、法规。

　　该《条例》的第二十六条同时还规定：“土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。”其实，自该《条例》实施以来，地方人民政府都没有针对当地不合理上涨的地价采取过必要的措施。为此，1992年－1993年在全国出现的“房地产热”中，很多地方的土地转让价格都在极短的时间内成倍地上涨，无论从什么角度去看，都属于不合理上涨。针对这种情况，国务院在1993年出台了《土地增值税暂行条例》，要求从1994年1月1日起执行，1995年1月27日财政部发布了实施细则。征收土地增值税的目的，就是抑制地价的不合理上涨。但自该《条例》出台以来，各地执行是并不理想。原因和有以下几方面：（1）该《条例》自实施以来，各地的地价都处于一种下降状态，几乎无“增值”可言。（2）土地增值税对下面两种情况未明确办法，而这两种情况又很普遍：一是原来行政划拨土地的转让；二是转让已使用很多年之后的出让土地转让。因为就受让者而言，当他不需要使用该土地时，他可以转让；当他使用若干年后，地价自然上涨很多时，他也可以转让土地。房地产作为一种生产要素，应该鼓励其合理的流动，抑制其投机行为。地方政府本着搞活当地的经济，很显然对征收土地增值税就不积极了。

　　公告地价制度分析

　　因此可见，地价和地价政策在国民经济政策中起着重要作用。合理的地价政策可以促进经济发展，相反，地价政策应用不当可以破坏经济发展，因此，对地价政策切不可等闲视之，要深入地研究和探讨，以期不断完善。

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