考试网 >> 会计考试 >> 土地估价 >> 土地估价指导 >> 浅淡成本逼近法中土地取得费的测算

发布时间：2006-06-26 21:48     点击：

1、 土地取得费

拆迁安置费98元/ m2

安置拆迁户住房投资费 112元/ m2

小计为210元/ m2

2、 各种税费

耕地占用税6.3元/ m2

水利基金3元/ m2

耕地开发基金30元/ m2

小计为39.3元/ m2

3、 土地开发费

该宗地位于我市五级区段内，公共基础配套程度已达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通水、通讯、排水）和宗地红线内“五通一平”，根据我市有关规定，土地开发费80元/ m2。

4、 投资利息

根据委估宗地规模及项目占地的特点，调查确定该宗地拆迁开发期为一年，投资利息1998年7月调整后中国人民银行公布的一年期贷款利率6.93%计算，土地取得费及税费为一次性投放，土地开发费为均匀投入，则投资利息=（210+39.30）×6.93%+80×[(1+6.93%)1/2—1]=20元/ m2

5、 投资利润

是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入并产生利益的和赤，根据新乡市物价局的规定和近期房地产开发利润情况，结合目前房地产市场状况的12%作为本次评估的投资利润等利润=(249.3+80) ×12%=39.52元/ m2

6、 土地所有权收益

经计算上述1—5项之和得出成本价格为388.82元/平方米，土地所有权收益率根据新乡市此用途土地所有权状况，土地所有权收益率取25%

土地所有权收益=388.82×25%=97.12元/ m2

7、无限年期土地单价

土地单价=388.82+97.21=486.03元/ m2

8、50年期土地单价

由于上述计算为无限年期土地价格需要进行年期修正

50年期土地单价=地价×年期修正系数

=486.03×[(1-1/(1+r)n)]=486.03×0.9965=484.33元/ m2

上述n为50年，r按新乡市土地局规定取12%。

四、 结束语

成本逼近法的土地取得费的求取不是一件简单的事，至今全国没有统一的标准。本文作者结合本地实际情况，求取土地取得费用的方法，只是在房地产评估实践中一点浅浅的体会，其中还存在不成熟的地方，希望有关同仁专家给予指正。同时更希望它能起到抛砖引玉的启迪作用。以提高估价实务的可操作性。

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