考试网 >> 会计考试 >> 土地估价 >> 土地估价指导 >> 浅淡成本逼近法中土地取得费的测算

发布时间：2006-06-26 21:48     点击：

耕地占用税 6.30元/ m2

水利基金 3.00元/ m2

耕地开发基金 30.00元/ m2

合计:39.30元/ m2

3、土地开发费

该宗地位于我市其它用地V级区域内(IN级区域以外)，公共基础设施程度基本上达到宗地红线外“五通”和红线内“五通一平”，根据我市有关文件规定，土地开发费用为80元/ m。

4、投资利息

根据待估宗地规模及项目占用地的特点，调查确定土地开发周期为一年，投资利息按1999年6月10日中国人民银行公布固定资产一年期贷款利率5.85%计算，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费为分期平均投入：

投资利息=（28.43+39.3）×5.85%+80×[(1+5.85%)0.5-1]=6.27元/ m2

5、投资利润

投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入发挥作用，根据新乡市物价局之规定及房屋开发公司提供的资料，投资利润取12%。

利润=(28.3+39.3+80) ×12%=17.73元/ m2

6、土地所有权收益

经计算上述各项之和，得出宗地成本价格为171.78元/ m2，土地所有权收益率根据新乡市此用途土地利用所有权收益状况，土地所有权收益率取20%。

土地所有权收益=171.78×20%

=34.36元/ m2

7、无限年期土地单价

土地单价=171.78+34.36

=206.14元/ m2

8、年期修正

由于该土地使用权规划性质为综合用地，土地使用权期限为50年，上述计算为无限年期土地使用权价值，故需进行年期修正。

50年期土地单价=地价×年期修正系数=206.14×[(1-1/(1+r)n)]

=206.14×0.9965=205.42元/ m2

上述n为50年,r新乡市土地局规定取12%。

案例二 某宗地位于新乡市城市建成区内，土地使用权性质为划拨，土地规划用途为仓储用地，土地使用权人拟以该宗地资产与其它单位进行联营。要求对土地资产进行评估（只要求求取土地单价）。

由于委估宗地位于新乡市建成区内，调查委估宗地所在区域周边的土地利用状况，现状大部分为仓储、工业用地，此次采用成本逼近法评估宗地地价时，主要根据该区域同一用途土地的城市拆迁改造取得土地的客观费用，并结合市政府颁布的其它文件，根据成本逼近法测算地价的步骤，其各项费用如下：

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