考试网 >> 会计考试 >> 土地估价 >> 土地估价指导 >> 浅淡成本逼近法中土地取得费的测算

发布时间：2006-06-26 21:48     点击：

二、 评估实践中确定土地取得费的探讨

按照我国的国情，目前，在我国取得土地的途径有行政划拨、有偿出让和二、三级市场有偿转让三种。在我们评估实践过程中，遇到最多的一种情况是行政划拨。本文以行政划拨土地为典型，结合自己的估价实践就行政划拨土地的评估作一归纳，在现实情况中每个建设单位在通过行政划拨取得土地时，通常有两种土地来源，一种是通过征用农地取得，另一种是在城市中进行房屋拆迁取得。我们在具体评估操作过程中，对土地取得费用的测算采取以下做法：

1、 对征用农地取得土地的，在测算土地取得费用时主要包括：土地补偿费、地上物补

偿费（如青苗补偿费、畜牧水产补偿费、树木补偿费、农田基础设施补偿费、房屋补偿）、安置补助费（如剩余劳动力安置费、人员安置）、征地管理费等。

2、 对于在城市建成区内通过拆迁改造取得土地的，在测算土地费用时主要包括：被拆除房屋及其附属物的补偿费、购建安置用房费、补拆迁人搬家补助费，提前搬家奖励费、临时安置补助费、被拆迁单位在停产停业期间的损失补助费、拆迁管理费和拆迁服务费等。这里需要特别注意的是，上述两种确定土地取得费的测算，应考虑目前同区域、同类土地的征地客观费用，而不能将企业在征地过程中实际发生的费用作为征地费用。

三、 应用实例

案例一 某宗工业用地处于城市郊区，土地使用权性质为划拨，土地形状规则，该厂为了进行股份制改造，要求对土地资产进行评估（只要求求取土地单价）。

由于委估宗地位于新乡市郊区，调查委估宗地所在区域周边的土地利用状况，现状大部分为工业用地及耕地，此次采用成本逼近法评估宗地地价时，主要根据新乡市人民政府1992（42）号文的精神及市政府颁布的其它土地文件。根据成本逼近法的测算步骤，按二等粮地亩年产值850元，人均耕地5分以上7分不足的标准，其各项费用如下：

1、 土地取得费

土地补偿费 7.65元/m2

安置补助费 6.37元/ m2

青苗补偿费 0.51元/ m2

劳动力安置费 11.5元/ m2

土地管理费 2.35元/ m2 

土地取得费用合计:28.43元/ m2

2 、有关税费

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