考试网 >> 会计考试 >> 土地估价 >> 土地估价指导 >> 新时期城市基准地价更新与应用问题研究

发布时间：2006-06-26 21:41     点击：

在住宅用地定级上，要认真研究目前城市居民的居住行为，重视城市生活方便程度、文化环境和生态景观环境对地价的影响。认真研究城市土地价格和房地产市场住宅销售价格的关系。使城市住宅用地定级，不仅是城市土地质量的反映，也是城市住宅消费水平区域选择的体现。随着城市建设的发展，城市人口规模扩大，不同的城市住宅用地等级，其住宅的建筑形态也可能发生变化，城市住宅用地利用的集约化水平也存在着区域的差异。一般说来，城市中心地段的住宅，地价贵，容积率高，建筑质量和景观风貌设计要求高。而城市边缘区，地价低，容积率可以降低，建筑质量和景观风貌设计的自由发挥空间相对较大。城市住宅的地价应当适应城市居民阶层分化和消费需求多样化的发展趋势，并且要为保持城市中心的稳定和繁荣做出积极的贡献。

4．城市土地定级要和基准地价的制定相结合

城市土地定级是城市基准地价制定的基础，应当充分考虑城市土地定级单元的匀质性。城市定级单元内部，其土地利用方向、土地质量特征、土地价格的相似性或者相近性相对较大；而城市定级单元之间，则具有明显的差异性。城市土地定级与城市地价具有良好的对应关系，即土地级别越高，土地多因素综合评价的得分值也越高，城市土地的区位条件和土地质量也越好，各种类型的土地和房地产的市场交易价格也较高。城市基准地价按照城市土地定级来进行测算，是对土地定级研究的深化。城市土地定级反映城市土地质量和价格的相对差异，城市基准地价给出城市土地质量和价格的绝对差异。

三、城市基准地价更新的途径与方法

1．按照基准地价的定义来计算基准地价

对城市基准地价的测算，根据其定义，应当把握两点。

1）基准地价是我国地价体系的一种土地价格类型，基准地价和其它类型的地价具有本质上的同性，即地价是地租的资本化。因此，基准地价的测算和其他地价的测算一样，可以遵循三种基本途径进行。

①以土地收益为依据，求取地价。即：P = A／r或者 P＝ A／r ×［1－ 1／（l＋r）n]

式中，P为土地价格，A为土地收益（地租），r为土地收益还原率，n为土地使用年期。

②按照等价交换原则，根据替代原理地价形成原理，求取地价。即：P＝ P0 ×K

式中，P为基准地价，此为市场上同样使用效用土地的基准地价，K为评估对象与比较案例的价格比较

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