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发布时间：2006-06-26 21:26     点击：

区段地价。台湾官方估价首先查估区段地价。其求取方法,是通过买卖实例或收益实例等调查以及影响区段地价资料搜集,综合运用买卖实例比较法、土地残余法或收益还原法,求取样本实例地价,制作地价分布图;斟酌地价差异、当地土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、特殊设施、工商活动、房屋建筑现况、土地利用现

况、发展趋势及其他影响地价因素,在地籍蓝图上,将地价相近、地段相连、情况相同或相近的土地划分为同一区、段。而对于商业繁华街道,则划分路线价区段,有交易实例的区段,选取区段内实例地价的中位数为各该区段的区段地价,无交易实例的区段,则在临近或适当地区选取两个以上使用分区或用地相同,且已估计出区段地价者,作为基准地价区段,按影响地价区域因素评价基准表及影响地价区域因素评价基准明细表进行区域因素修正,调整得出目标地价区段的区段地价。

从上述程序可以看出,台湾地政部门测算的区段地价反映了各个区段的平均交易地价,和市场地价水平基本一致,相当于区段现值。该区段地价要报市县地价评议委员会(官方7人、民间8人组成)审核,由于公告现值和公告地价主要目的是征税,为避免争议,同时考虑财政需要,一般地价评议委员会都要对区段地价进行人为下调。其中以确定公告现值为目的的区段地价每年都要重新确定,一般相当于市场地价的40％－80%,台北市为80%左右;以确定公告地价为目的的区段地价每三年

确定一次,一般相当于市场地价的20％－40%,台北市的公告地价一般相当于市场地价的35%左右。

公告地价和公告现值。公告现值每年确定公告一次,公告地价每三年确定公告一次,公告日期均为7月1日。公告地价和公告现值属于宗地地价,要根据经地价评议委员会审核调整的相应区段地价修正计算得出。测算方法为:(a)属于繁华街道路线价区段的土地,依区段地价(即路线价),按其临街深度,乘以深度指数与面积计算之。亦即宗地地价=路线价×深度指数×面积,对于街角地、双面临街地、三角形地等其他特殊地形,计算宗地单位地价时,则参酌情形加以修正。(b)其他地价区段的土地,以区段地价作为宗地单位地价。(c)跨越两个以上地价区段的土地,分别按各该区段的面棋加权计算。

台湾地区官方评定宗地地价的目的,是作为征税及征收补偿的依据,其影响范围是全面的,且是动态的,必须不断地更新,因此,宗地地价的求取方法上,必须符合短时间内大量估价的要求。区段地价确定后,等于确定了大量土地的宗地地价,其余位于繁荣街道路线价区段的土地,再酌予修正。台湾官方宗地估价的方法类似于大陆的基准地价系数修正法。

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