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发布时间：2006-06-26 21:26     点击：

土地开发分析法价格计算公式为:

V=[S/(1+R)/(1+I)-(C+M)],其中,V为土地开发分析价格,S为开发或建筑后预期总销售额,R为合理的利润率,C为开发或建筑的直接成本,M为开发或建筑的间接成本,I为开发或建筑所需总成本的资本综合利率。

成本法。台湾地区的成本法多用于建筑物估价,用于查估土地价格时,一般指未开发利用的土地成本,加上开发费用及合理利润求取开发后的土地价格。

地价体系

按照估价目的和估价任务来源不同,台湾地价一般分为两大类,即官方估价和民间估价。民间估价是为特殊目的,针对个别土地进行估价,属于宗地估价:官方估价主要是为政策性目的而采用的大量批次估价,以区片估价为主。因此,台湾的地价体系包括以下地价种类:区段地价、公告地价、公告现值、宗地评估价和交易地价等,其中前三项属于官方估价范畴,宗地评估价一般属于民间估价范畴。

官方估价。台湾实施的土地制度兼顾公有与私有,对于公、私地权范围的划分,以核定台湾地区地价为基础,地价核定以后,土地因私人的改良利用而产生的价值,仍属原主所有。但由于社会、经济发展增加的土地自然增值,则应还给社会,归全体民众所共享。

平均地权在实施方法上,可以归纳为“规定地价、照价征税、照价收买、涨价归公”等四个方法。藉由规定地价,先划分公私地权的界限,私人所有的土地权利,仅限于现在的地价;而后利用照价征税,可将土地上的自然收益收归公有;为保持地权分配的均等,政府可参照价收买办法,随时收回私人的地权,以满足缺乏土地者的需求;最终藉由涨价归公将土地未来的增值收归公有。这四个方法要同时并行,规定地价是基础,所以,官方规定地价是执行平均地权的基石。

官方所采用的规定地价有两种:公告地价与公告土地现值。前者是民众申报地价的参考,并按此申报地价,课征地价税,后者则是私有土地移转或设定典权时,民众申报转移现值的参考,并作为政府审核土地转移现值计征土地增值税和确定土地征收补偿地价的依据。官方估价的技术规程为《地价调查估计规则》。

台湾官方估价是由县市政府地政局或所辖的地政事务所负责查估地价,具体工作由地价科的公务员办理,上级地政机关抽查监督。估价程序为:制作或修正有关图籍;调查买卖或收益实例及有关影响地价区段地价的资料;制作买卖或收益实例调查估价表;制作买卖或收益实例地价分布图;划分地价区段,填写地价区段勘查表,绘制地价区段图;测算区段地价,并填写区段地价估价报告表;征询公众意见,地价评议委员会评议调整:计算宗地单价。

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